Het drie stappen plan

Terug naar Geert en Harm die professioneel sinds decennia vele kopers van vastgoed op het platteland hebben begeleid als het gaat om functiewijzigingen (vroeger bestemmingswijziging genoemd). Ze leggen uit dat dit ruwweg via drie stappen kan verlopen.

1. De scan: Wat is je doel? Wat is realistisch op deze plek zowel ruimtelijk,  financieel als milieukundig?

2. In gesprek met de gemeente voor een principeverzoek voor het verkrijgen van medewerking.

3. Ruimtelijke procedure om af te wijken van, of het wijzigen van het omgevingsplan: het planologisch besluit.

‍

Stap 1

‘Voordat je begint aan functiewijziging, moet je eerst nagaan of dat wel nodig is. Mogelijk passen je plannen wél binnen het huidige functie, of maak je aanspraak op een vrijstelling. Mocht dat niet zo zijn, dan moet van het geldende omgevingsplan worden afgeweken, ‘ stellen Harm en Geert die vanuit de vestigingen Nijmegen, Rosmalen, Voerendaal en Baexem werken. ‘Voor wie het vastgoed moet financieren, is dit noodzaak, want de banken letten goed op een passende functie en in de NRVT-regeling (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs) staat dat je voor financiering van je boerderij die je niet agrarisch wilt gebruiken geen gevalideerd taxatierapport krijgt als de boerderij een agrarische functie heeft. In deze eerste stap nemen we ook eventuele regelingen mee als de Ruimte voor Ruimte -waarvan de uitwerking overigens per provincie kan verschillen- de Wet Plattelandswoning, Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB), Rood voor Rood (RvR) en/of Rood voor Groen (RvG). Een andere belangrijke afweging is hoe de gewenste functie zich verhoudt tot naastgelegen functies en bedrijven. Het starten van een zorgbedrijf naast bijvoorbeeld een intensieve veehouderij vraagt altijd om een goede milieukundige afweging. Als je woning en/of onderneming zich bevindt in de milieu zone van een naastgelegen bedrijf kan het zijn dat je toekomstdroom al in een vroeg stadium sneuvelt.’

Stap 2 en 3

‘Om de functie van agrarisch vastgoed te kunnen wijzigen, is goedkeuring van de gemeente nodig. Via een principeverzoek of verzoek om vooroverleg krijg je op hoofdlijnen een idee hoe de gemeente over je plan denkt. Daarna wordt het plan getoetst aan beleid en regelgeving en volgt hopelijk een positief principebesluit waarna de aanvraag voor functiewijziging kan worden ingediend.’ Aan dit traject tot en met omgevingsplan wijzigen, zijn aanzienlijke kosten verbonden. Denk daarbij onder meer aan advies- en onderzoekskosten voor het opstellen van de planstukken en gemeentelijke leges. Een uitgebreide procedure inclusief de voorbereiding neemt al snel een jaar in beslag en aan kosten moet je denken vanaf 15.000 euro. Dit geheel afhankelijk van de situatie die altijd uniek maatwerk is. En dan ben je er nog niet. Want naast een ruimtelijk besluit  moet vaak ook een  Omgevingsvergunning Bouwen worden aangevraagd als je wilt verbouwen. Dat plan moet aan het Bouwbesluit en Welstand voldoen.’

‘Momenteel is een grootschalige transitie op het platteland gaande. Naar schatting stop-pen in de komende 20 jaar maar liefst 24.000 agrarische bedrijven. Verwacht wordt dat dit een leegstand van 15 miljoen vierkante meters aan bedrijfsgebouwen zal veroorzaken. Dat is een ware tsunami aan grote stallen en hallen die veelal ongeschikt zijn voor gang-baar wonen of werken. Een deel zal verkocht worden aan niet-agrarische ondernemers of aan burgers die er willen wonen. Om verloedering en leegstand tegen te gaan, moet deze transitie dringend gefaciliteerd worden door overheidsinstanties. Het is een groot goed dat Pouderoyen Tonnaer als adviesbureau voor de fysieke omgeving merkt dat overheidsinstanties steeds meer geneigd zijn tot flexibel meedenken als het gaat om functieverandering.’

Op het platteland gelden andere regels: vraag de Buitenstate Makelaar om advies.

‍

‍